最判昭49年9月2日（敷金返還と建物留置権）
最高裁昭和49年9月2日判決は、賃貸借契約が終了した際、「敷金を返してもらうこと」と「建物を明け渡すこと」のどちらを先にすべきかという、日常生活でも非常によく起こる問題に明確な答えを出した判例です。
結論から言うと、最高裁は**「まず建物を明け渡すのが先であり、敷金返還はその後である（同時履行ではない）」**と判断しました。
1. 事案の概要
賃貸借契約が終了し、店（または部屋）を明け渡すことになった際、借りていた人（賃借人）が以下のように主張しました。
- 賃借人の主張： 「大家さんが敷金を返してくれるまで、お店は明け渡しません。これは売買代金と同じで『同時履行』のはずだ。」
- 賃貸人の主張： 「部屋の中を確認して、修理費などを差し引かないと返還額が決まらない。だから先に部屋を返してくれ。」
この「明け渡し」と「敷金返還」が、引き換えの関係（同時履行）にあるのかが争点となりました。
2. 判決の要旨
最高裁は、賃借人の主張を退け、**明け渡しが先（先履行）**であると判断しました。
「賃貸借終了後、賃借人の目的物明け渡し義務と、賃貸人の敷金返還義務とは、同時履行の関係に立つものではない。」
判断の理由
- 敷金の性質（担保的効力）： 敷金は、明け渡しまでに発生する賃料の滞納や、建物の損傷（原状回復費）を担保するものです。
- 清算のタイミング： 敷金からいくら差し引くかは、**「建物が実際に返還された時点」**で初めて確定します。もし明け渡し前に敷金を返してしまったら、その後の明け渡し作業で建物が壊された場合に、敷金でカバーできなくなってしまいます。
- 慣習への配慮： 建物の明け渡しを完了して、債務が一切なくなったことを確認してから残金を返すという不動産取引の実際的な流れを重視しました。
3. この判例の影響（実務上の注意点）
この判例により、賃貸借において賃借人は以下のことができなくなりました。
- 留置権の否定： 敷金を返してもらえないことを理由に、建物に居座ることはできません。
- 同時履行の抗弁の否定： 「お金と引き換えなら出ます」という主張も通用しません。
もし賃借人が敷金返還を求めて居座り続けた場合、その期間の賃料相当額（不当利得や損害金）が発生し、それも敷金から差し引かれるという、賃借人にとっては厳しい結果になります。
4. 留置権判例のまとめ（整理）
留置権に関する判例を「留置権や同時履行が認められるか」という視点でまとめると、日本の不動産法理がより立体的に見えてきます。
| 判例 | 目的物 | 請求の内容 | 結論 |
| 大判昭18 | 土地 | 建物買取請求の代金 | ○ 認められる (同時履行) |
| 最判昭47 | 不動産 | 売買代金（二重譲渡の第三者へ） | ○ 認められる (留置権) |
| 最判昭29 | 建物 | 造作買取請求の代金 | × 認められない |
| 最判昭43 | 不動産 | 二重売買の損害賠償 | × 認められない |
| 最判昭49 | 建物 | 敷金返還請求権 | × 認められない |
まとめ
最高裁は、**「敷金は、建物を返してもらった後に計算して返すもの」**というルールを確定させました。これは現在でも不動産賃貸借の基本ルールとして広く浸透しています。
