最判昭51年9月21日（借地上の建物に設定した譲渡担保の効力）
昭和51年9月21日の最高裁判決は、**「建物の譲渡担保」を設定した場合に、その建物が立っている「土地の利用権（借地権）」**がどうなるのかについて判断した非常に重要な判例です。
建物を担保に取る際、土地の権利もセットで付いてくるのかという問題に答えを出しました。
1. 事案の概要
- 債務者Aは、地主から土地を借りて（借地権）、その上に自分の建物を建てていました。
- Aは、債権者Bからお金を借りる際、その建物を譲渡担保に入れました。
- その後、Aが借金を返せなくなったため、Bは譲渡担保権を実行して建物の譲渡を受けようとしました。
争点
「建物の譲渡担保」の効力は、その建物が建っている**「借地権（土地の利用権）」**にも及ぶのか？
2. 判決の結論
最高裁は、**「建物の譲渡担保の効力は、原則としてその敷地の利用権（借地権）にも及ぶ」**と判断しました。
判決のロジック
- 従たる権利の原則： 建物は土地がなければ存在し、利用することができません。そのため、建物の所有権が移転・担保されるときには、それに付随する「土地を使う権利」も一緒に動くのが合理的であると考えられます（民法87条2項の「従物の理論」の類推適用）。
- 担保価値の確保： もし借地権に効力が及ばないとなると、債権者は建物だけを手に入れても、地主から「勝手に土地を使っている」として建去土地明渡しを求められてしまいます。これでは担保としての価値がなくなってしまうため、借地権もセットであると認めました。
3. この判例の注意点：地主の承諾
この判決には、実務上非常に重要な「続き」があります。
譲渡担保の効力が借地権に及ぶとしても、「借地権の譲渡」には地主の承諾が必要（民法612条）というルールは変わりません。
- 実行時（所有権移転時）の承諾： 譲渡担保を設定した段階ではまだ「形式的な移転」に過ぎないため、直ちに地主の承諾は不要ですが、債務が返せず実際に債権者が所有権を確定的に取得（実行）する際には、地主の承諾（または裁判所の代諾許可）が必要になります。
- 承諾がない場合： もし地主が承諾せず、裁判所の許可も得られない場合、地主は「無断譲渡」を理由に借地契約を解除できるリスクがあります。
まとめ：実務への影響
この昭和51年判決により、金融実務では**「建物を担保に取れば、法的には借地権もついてくる」**という安心感が生まれました。
ただし、地主との関係（承諾の問題）が残るため、実際には「地主の承諾書」を事前に取っておくなどの対策が取られるのが一般的です。
